Fannie Mae: Co to robi i jak działa

17.02.2021

Jest bardzo duża szansa, że ​​słyszałeś o Fannie Mae. Ale czy wiesz, co to robi i jak działa?

Federalne Narodowe Stowarzyszenie Hipoteczne (FNMA), zwykle znane jako Fannie Mae, jest przedsiębiorstwem sponsorowanym przez rząd (GSE), założonym w 1938 roku przez Kongres podczas Wielkiego Kryzysu w ramach Nowego Ładu. Został utworzony w celu stymulowania rynku mieszkaniowego poprzez udostępnienie większej liczby kredytów hipotecznych kredytobiorcom o średnich i niskich dochodach. Wcześniejsze  

Fannie Mae nie tworzy ani nie udziela kredytów hipotecznych pożyczkobiorcom. Ale kupuje i gwarantuje je na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. W rzeczywistości jest to jeden z dwóch największych nabywców kredytów hipotecznych na rynku wtórnym. Drugim jest jego rodzeństwo, Federal Home Loan Mortgage Corporation lub Freddie Mac, kolejne sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwo stworzone przez Kongres.

Wczesne dni

Na początku XX wieku uzyskanie kredytu hipotecznego – nie mówiąc o domu – nie było łatwym zadaniem. Wielu ludzi nie było stać na zabezpieczenie zaliczki, a pożyczki prawie zawsze były krótkoterminowe – nie tak jak te z długoterminowymi okresami amortyzacji, które znamy dzisiaj. W rzeczywistości, gdy wiele pożyczek było wtedy wymagalnych, zwykle domagali się od dłużnika dużych płatności balonowych. Bank dokonałby zamknięcia, gdyby właściciel domu nie mógł dokonać płatności lub refinansowania. Będzie to trudne wraz z nadejściem Wielkiego Kryzysu. Roczne wskaźniki wykluczenia rosły każdego roku od 1926 r. (Dane z pierwszego roku były zachowane) do 1934 r., Kiedy to osiągnął najwyższy poziom znacznie ponad 12%. Wcześniejsze  

Kongres Stanów Zjednoczonych odpowiedział, tworząc Fannie Mae. Celem było pomoc w stworzeniu strumienia finansowania mieszkaniowego dostępnego dla każdego na każdym rynku. Doprowadziło to do finansowania długoterminowych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, umożliwiając właścicielom domów refinansowanie pożyczek w dowolnym momencie ich trwania. Wcześniejsze  

Rok, w którym Kongres stworzył Fannie Mae.

W 1968 roku Fannie Mae zaczęła się finansować, sprzedając akcje i obligacje po tym, jak rząd usunął je z budżetu federalnego. Fannie Mae zachowała jednak swoje powiązania z rządem jako GSE, z radą dyrektorów składającą się z nie więcej niż 13 członków. Jest również zwolniony z podatków lokalnych i stanowych. Wcześniejsze  

Kluczowe wnioski
  • Fannie Mae jest finansowaną przez rząd firmą, która udostępnia kredyty hipoteczne pożyczkobiorcom o niskich i średnich dochodach.
  • Nie udziela kredytów, ale je zabezpiecza lub udziela gwarancji na wtórnym rynku kredytów hipotecznych.Fannie Mae zapewnia płynność, inwestując na rynku kredytów hipotecznych, łącząc pożyczki w papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie.Fannie Mae została wykupiona przez rząd USA po kryzysie finansowym i usunięta z NYSE.Tworzenie płynności

    Inwestując na rynku kredytów hipotecznych, Fannie Mae zapewnia większą płynność kredytodawcom, takim jak banki, oszczędnościowe i spółdzielcze kasy pożyczkowe, co z kolei umożliwia im udzielanie lub finansowanie większej liczby kredytów hipotecznych. Kredyty hipoteczne, które kupuje i gwarantują, muszą spełniać surowe kryteria. Na przykład limit konwencjonalnej pożyczki na dom jednorodzinny w 2020 roku wynosi 510 400 USD na większości obszarów i 765 600 USD na obszarach o wysokich kosztach. Obszary te obejmują Hawaje, Alaskę, Guam i Wyspy Dziewicze Stanów Zjednoczonych, gdzie średnie wartości domów przekraczają wartość bazową o co najmniej 115%. Wcześniejsze  

    Aby prowadzić interesy z Fannie Mae, pożyczkodawca musi przestrzegać Oświadczenia o pożyczkach subprime wydanego przez rząd federalny. Oświadczenie odnosi się do kilku rodzajów ryzyka związanych z pożyczkami subprime, takich jak niskie stawki początkowe, po których następuje wyższe oprocentowanie zmienne; bardzo wysokie limity tego, o ile może wzrosnąć stopa procentowa; ograniczone do braku dokumentacji dochodowej; oraz cechy produktu, które powodują, że prawdopodobne jest częste refinansowanie kredytu. Wcześniejsze    

    W 2019 roku Fannie Mae zapewniła ponad 650 miliardów dolarów płynności na finansowanie rynku mieszkaniowego. Pomogło to ludziom w całym kraju kupić, refinansować i wynająć około trzech milionów domów. Wcześniejsze  

    Fannie Mae wspiera lub gwarantuje kredyty hipoteczne, ale ich nie inicjuje.

    Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką

    Po zakupie kredytów hipotecznych na rynku wtórnym Fannie Mae łączy je, tworząc papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie (MBS). MBS to papiery wartościowe zabezpieczone aktywami zabezpieczone hipoteką lub pulą kredytów hipotecznych. Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką Fannie Mae są kupowane przez instytucje, takie jak firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne i banki inwestycyjne. Gwarantuje spłatę kapitału i odsetek na swoim MBS. Wcześniejsze  

    Fannie Mae ma również swój własny portfel, powszechnie nazywany portfelem zatrzymanym. To inwestuje we własne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, jak również w papiery innych instytucji. Fannie Mae emituje dług zwany długiem agencyjnym, aby sfinansować zatrzymany portfel. Wcześniejsze  

    Kryzys finansowy

    Fannie Mae jest notowana na giełdzie od 1968 r. Do 2010 r. Była notowana na nowojorskiej giełdzie papierów wartościowych (NYSE). Został wycofany z notowań po kryzysie hipotecznym, mieszkaniowym i finansowym po tym, jak jego akcje spadły poniżej minimalnych wymogów kapitałowych nałożonych przez nowojorską giełdę. Obecnie jest on sprzedawany bez recepty. Wcześniejsze  

    Nieetyczne praktyki kredytowe doprowadziły do ​​kryzysu. W okresie boomu mieszkaniowego w połowie pierwszej dekady XXI wieku pożyczkodawcy obniżyli swoje standardy i oferowali kredyty mieszkaniowe pożyczkobiorcom ze słabym kredytem. W 2007 roku pękła bańka na rynku nieruchomości i setki tysięcy kredytobiorców zbankrutowało, co doprowadziło do tak zwanego krachu subprime. Odbiło się to na rynkach kredytowych, co doprowadziło do załamania rynków finansowych i spowodowało najpoważniejszą recesję od dziesięcioleci w Stanach Zjednoczonych. (Aby uzyskać więcej, zobacz: Przegląd przeszłych recesji ).

    Przejęcie i ratowanie przez rząd

    W drugiej połowie 2008 r. Fannie Mae i Freddie Mac zostali przejęci przez rząd poprzez konserwatorium Federalnego Komitetu Finansowania Mieszkalnictwa. Oba posiadały wówczas 4,9 bln USD w obligacjach i papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Departament Skarbu USA przeznaczył 191,5 miliarda dolarów na utrzymanie zarówno wypłacalności. W istocie rząd USA interweniował w celu przywrócenia zaufania na rynkach, obiecując ratowanie złych kredytów i zapobieganie dalszemu załamaniu na rynku mieszkaniowym. Do maja 2019 roku rząd federalny otrzymał 292 miliardy dolarów dywidend od Fannie Mae i Freddie Mac. Wcześniejsze  

    Opcje kredytowe

    Fannie Mae oferuje teraz wiele różnych inicjatyw biznesowych i opcji kredytowych właścicielom domów, współpracując z pożyczkodawcami, aby pomóc ludziom, którzy w przeciwnym razie mogliby mieć trudności z uzyskaniem finansowania.

  • HomeReady Mortgage: Ten produkt umożliwia właścicielom domów zabezpieczenie finansowania i zakup domu z niewielką wpłatą. Pożyczkobiorcy kwalifikują się, jeśli mają niskie lub umiarkowane dochody oraz zdolność kredytową poniżej 620. Osoby z wynikami powyżej 620 uzyskują lepsze ceny. Wcześniejsze  
  • Zaliczka 3%: Kolejne źródło informacji dla właścicieli domów, którzy mogą nie mieć dostępu do wystarczających środków, aby zabezpieczyć dużą zaliczkę. Wcześniejsze   Preferowane przez HFA: Ten program pomaga właścicielom domów uzyskać dostęp do przystępnego finansowania za pośrednictwem lokalnych i stanowych agencji finansowania mieszkań i innych pożyczkodawców. Poziomy dochodów pożyczkobiorców są określane przez HFA i nie ma wymagań dotyczących kupujących po raz pierwszy. Wcześniejsze  Pełna lista produktów wraz z opisem znajduje się na stronie Fannie Mae.

    Modyfikacje pożyczki

    Po krachu kredytu hipotecznego Fannie Mae zaczęła koncentrować się na modyfikacjach kredytu. Od września 2008 roku Fannie Mae i Freddie Mac ukończyły około 2,37 miliona modyfikacji pożyczki. Modyfikacje kredytu zmieniają warunki istniejącego kredytu hipotecznego, aby pomóc kredytobiorcom uniknąć niespłacania kredytów hipotecznych, co kończy się przejęciem nieruchomości i ostatecznie utratą domu. Modyfikacje mogą obejmować niższe oprocentowanie lub przedłużenie okresu kredytowania. Modyfikacja pożyczki może również obniżyć miesięczne raty.

    Podsumowanie

    Fannie Mae zdołała się zmienić, odkąd znalazła się na krawędzi w 2008 roku. Obecnie jest największym sponsorem 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu i pozostaje kluczowym mechanizmem ułatwiającym posiadanie domów.

    We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy